揭秘房产测量：建筑面积与使用面积的计算法则 | 合同不符？应对策略与维权指南

在房地产交易中，建筑面积与使用面积的计算是购房者必须关注的重要问题。建筑面积通常是指房屋外墙之间的净面积，而使用面积则是指房屋内部实际可用的净面积。两者的差异主要在于公摊面积，即公共区域（如电梯、走道、大堂等）的分摊面积。

建筑面积的计算法则

建筑面积的计算通常依据《中华人民共和国房产测量规范》进行。根据规范，建筑面积计算公式为主墙之间的净面积乘以建筑层数。建筑面积包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。

• 套内建筑面积：指住宅套内扣除公用墙之间的净面积乘以建筑层数。
• 分摊的共有建筑面积：指应分摊的电梯井、楼梯间、大堂、公共门厅、走廊、地下室、值班警卫室等。

使用面积的计算法则

使用面积是指购房者实际能够使用的空间面积，计算公式为主墙之间的净面积。使用面积不包括墙体厚度和室内的柱、垛等结构。

合同不符的应对策略与维权指南

在购房过程中，如果发现实测面积与合同约定面积存在较大差异，购房者应采取以下措施：

1. 查看合同条款：首先要查看购房合同中关于面积差异的处理条款。通常合同会约定面积误差的百分比，如果实际面积与合同约定面积的差异超过了这个百分比，购房者有权要求开发商进行补差或者退房。

2. 收集证据：如果发现面积不符，应该及时收集证据，包括房屋实测报告、购房合同、支付凭证等。

3. 协商解决：与开发商进行协商，根据合同约定，要求开发商进行赔偿或者退房。

4. 法律途径：如果协商不成，可以寻求法律途径解决。可以向消费者协会投诉或者向人民法院提起诉讼。

相关案例分析

案例1：某购房者购买了一套商品房，合同约定建筑面积为100平方米，但实际交付时发现建筑面积为95平方米，差异超过了合同约定的3%。购房者依据合同条款要求开发商赔偿差额部分的房价款，并得到了法院的支持。

案例2：另一购房者在购买房屋后发现，实际使用面积与合同约定的使用面积相差较大，但未超过合同约定的面积差异百分比。在这种情况下，购房者无法要求退房或赔偿，只能接受实际的面积。

结论

建筑面积与使用面积的计算对于购房者而言至关重要。购房者在签订合同时应仔细阅读相关条款，了解面积差异的处理方式。一旦发现实际面积与合同约定不符，应及时采取措施，维护自己的合法权益。同时，购房者也应了解相关法律法规，以便在维权时能够更好地保护自己的利益。